Статистика дел Инфографика Отзывы и предложения Публикации арбитров МТС ТПП КР Академия АРС Видео
Медиаторы

 



НАЗНАЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ НАЧАЛЬНОЙ (СТАРТОВОЙ) СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА В ТРЕТЕЙСКОМ РАЗБИРАТЕЛЬСТВЕ: ВОПРОС О НАЛИЧИИ СПОРА МЕЖДУ ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ И ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ

Иманова Салтанат Султановна

арбитр МТС ТПП

 

 

В последние годы в МТС ТПП участились случаи, когда заемщики (ответчики) стали регулярно заявлять ходатайства о назначении экспертизы для определения начальной (стартовой) стоимости предмета залога, поскольку, по их мнению, стоимость заложенного имущества, оцененная сторонами ранее, гораздо ниже стоимости, по которой можно реализовать предмет залога при обращении взыскания.

В обоснование своих доводов заемщики и/или их представители ссылаются на п.4 ст.63 Закона о залоге, где указано, что помимо общих вопросов, предусмотренных процессуальным законодательством Кыргызской Республики, при рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет залога суд должен определить и указать в решении начальную (стартовую) продажную цену предмета залога при его реализации, которая определяется на основе соглашения залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - самим судом на основе заключения независимого оценщика и на п.3 ст.336 ГК КР, где указано, что начальная (стартовая) продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется соглашением залогодержателя с залогодателем или по решению суда.

При этом практически во всех случаях третейский суд удовлетворяет ходатайства заемщиков и назначает экспертизу для определения начальной стартовой стоимости предмета залога, чтобы в последующем указать в решении стоимость, изучив все необходимые материалы.

Никто не ставит под сомнение правомерность назначения арбитрами экспертизы, в случаях, если стороны обосновали и убедили третейский суд в необходимости ее проведения, представив соответствующие доказательства и аргументы. Тем более, что ст.40 Регламента МТС ТПП позволяет составу  третейского суда по своему усмотрению назначить проведение экспертизы, при этом проверка доказательств производится способом, устанавливаемым самим составом  третейского суда, а оценка доказательств осуществляется арбитрами по их внутреннему убеждению.

Между тем, особо хотелось бы остановиться на том, что же подразумевает под собой наличие спора, о котором говорится в п.4 ст.63 Закона о залоге, поскольку за основу при назначении экспертизы арбитры берут именно это обстоятельство.

Согласно сложившейся практике у арбитров МТС ТПП сформирована позиция, что, если подается ходатайство о назначении экспертизы в части установления начальной (стартовой) стоимости ввиду несогласия с размером установленной стоимости, то это уже само по себе является наличием спора, поскольку сторона выражает свое несогласие со стоимостью залогового имущества, которая была согласована ранее.

Между тем, хотелось бы обратить внимание на то, что в том же п.4 ст.63 Закона о залоге предусматривается два случая, когда суд определяет и указывает в решении стартовую продажную цену, это, прежде всего, на основе соглашения залогодателя с залогодержателем и только в случае спора - самим судом на основе заключения независимого оценщика».

В большинстве своем банки Кыргызской Республики, микрофинансовые и микрокредитные организации, которые подают иски в МТС ТПП в обеспечение выдаваемых кредитов заключают договора залога (ипотеки), в которых отдельным пунктом уже определена стартовая стоимость предмета залога, более того, нередки случаи, когда между сторонами заключаются отдельные соглашения об установлении стоимости заложенного имущества и именно эта сумма определена на основе соглашения залогодателя с залогодержателем.

Тогда насколько правомерно назначать оценочную экспертизу при наличии соглашения сторон о начальной (стартовой) стоимости имущества, четко зафиксированного в договоре залога или соглашения отдельным пунктом?

Поскольку число случаев подачи ходатайств о назначении экспертизы по причине несогласия заемщиков и их представителей с размером установленной стартовой стоимости при реализации предмета залога значительно возросло, я обратила внимание, что в одном случае на самом деле приводятся весомые аргументы или выясняются обстоятельства, при которых необходимо назначить экспертизу (например, отсутствие соглашения по цене, согласие обеих сторон провести экспертизу и т.д.), а в других случаях, и они, к сожалению, участились, некоторые ответчики стали использовать данный аргумент еще и для затягивания сроков третейского разбирательства.

В данной статье мне бы хотелось остановиться подробнее на обстоятельствах, при которых, третейский суд вправе отказать в проведении экспертизы.

Так в одном из рассмотренных мной в составе арбитража дел, представитель заемщика заявил ходатайство о назначении экспертизы и привел лишь один устный аргумент о том, что со времени заключения договора ипотеки стоимость залога значительно выросла, при этом даже не было приведено ни одного подтверждающего данный аргумент доказательства.

Но, прежде всего, в настоящей статье, хотелось обратить внимание еще и на то, на то, что при заключении договора залога (ипотеки) стороны практически всегда указывают начальную (стартовую) продажную цену предмета залога в случае его реализации. При этом в этом же договоре имеется арбитражная оговорка, согласно которой споры, в том числе и о занижении начальной (стартовой) продажной цены предмета залога возникают из договора ипотеки, а, следовательно, подлежат разрешению в МТС ТПП.

В этом случае согласно Регламенту МТС ТПП, если между сторонами возникает спор, то третейское разбирательство должно начинаться подачей искового заявления в МТС ТПП, то есть, если ответчики не согласны со стоимостью предмета залога, то они вправе подать отдельное исковое заявление об оспаривании условий установления цены предмета залога, либо вправе предъявить встречный иск, вытекающий из того же договора, либо заявить встречные требования, вытекающие из того же договора, в целях зачета.

В противном случае условия договора об ипотеке, в частности пункт, содержащий сумму начальной (стартовой) продажной цены предмета залога на момент проведения разбирательства является действительным и имеет юридическую силу. Следовательно, на мой взгляд, у арбитров нет оснований для назначения экспертизы на предмет определения первоначальной рыночной стоимости заложенного имущества.

Данный подход был дважды применен в третейском разбирательстве составами арбитража, в которых я имела честь арбитрировать.

В обоих случаях представителем ответчиков было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения первоначальной рыночной стоимости заложенного имущества. При этом в одном случае к ходатайству был приложен краткий отчет об оценке объекта недвижимости независимого оценщика, а во втором случае, приведенном выше вообще не было представлено никаких доказательств.

В первом случае, в обоснование заявления о назначении экспертизы представитель ответчиков указал, что в договоре об ипотеке начальная (стартовая) цена заложенного имущества занижена, стоимость оценки согласно отчета об оценке значительно выше.

Состав арбитров отказал в удовлетворении заявления о назначении судебной экспертизы на предмет определения стартовой стоимости заложенного имущества, в связи с тем, что залогодатель с залогодержателем уже определили начальную (стартовую) продажную цену предмета залога при его реализации на основе соглашения в соответствующих пунктах договора об ипотеке, мотивируя свой отказ тем, что стороны включили арбитражную оговорку в договор об ипотеке.

Состав арбитров подчеркнул, что ответчик также вправе предъявить встречный иск, вытекающий из того же договора либо заявить встречные требования, вытекающие из того же договора, в целях зачета. Представитель ответчиков не представил составу арбитров доказательств, свидетельствующих об инициировании третейского разбирательства путем предъявления иска об оспаривании условий об установлении начальной стартовой стоимости предмета залога либо о подаче встречного иска об оспаривании условий договора об ипотеке. При указанных выше обстоятельствах, состав арбитров посчитал, что условия о согласовании начальной стартовой цены договора об ипотеке на момент разбирательства являются действительными и имеют юридическую силу.

Таким образом, наличие спора, о котором говорится в п.4 ст.63 Закона о залоге включает, в том числе, но не ограничиваясь:

1.                           Отсутствие соглашения между сторонами об установлении первоначальной (стартовой) стоимости предмета залога, либо;

2.                         Признание такого соглашения ничтожным/недействительным;

3.                         Предъявление иска об оспаривании условий об установлении начальной стартовой стоимости предмета залога, или

4.                         Предъявление встречного иска в рамках оспариваемого договора.

Если таких обстоятельств нет, на мой взгляд, у арбитров есть все основания не назначать проведение экспертизы для определения начальной (стартовой) продажной цены предмета залога при его реализации.

Обосновывая вышеизложенную позицию я и мои коллеги по составу, исходили, прежде всего, из самой природы третейского разбирательства, где всегда используется принцип «если стороны не договорились об ином», то есть договоренность сторон носит первостепенный характер.

Это означает, что, если стороны уже согласовали первоначальную (стартовую) стоимость в договоре залога, и если это соглашение действует, его никто не признает недействительным, стороны не изменили и не расторгли договор, то и спора как такового нет, следовательно, необходимости в назначении экспертизы тоже нет.

Хотелось бы также отметить, что недавно был принят Закон Кыргызской Республики «О внесении изменений в Закон Кыргызской Республики «О залоге» от 2 августа 2017 года № 171 и теперь договор о залоге в императивном порядке должен содержать оценку заложенного имущества на момент взыскания, которая определяется соглашением залогодержателя с залогодателем, а в отношении недвижимого имущества – определяется дополнительным соглашением залогодержателя с залогодержателем с привлечением независимых специалистов-оценщиков. При этом, в случае рассмотрения судом дела об обращении взыскания на предмет залога начальная (стартовая) продажная цена предмета залога при его реализации определяется на основе такой оценки. В случае спора продажная цена предмета залога на момент взыскания определяется судом на основе заключения независимых специалистов-оценщиков, имеющих соответствующий сертификат.

Между тем, несмотря на внесенные в Закон о залоге изменения, я считаю, что, если ответчики не согласны с оценочной стоимостью предмета залога, установленной в договоре о залоге, то они также вправе подать отдельное исковое заявление об оспаривании условий установления цены предмета залога, либо заявить встречные требования, вытекающие из того же договора, в целях зачета и в этом случае третейский суд вправе обратиться к независимым специалистам – оценщикам для определения продажной цены предмета залога. Если оценка заложенного имущества на момент взыскания уже будет определяться с привлечением независимых оценщиков (в случае недвижимого имущества), то, возможно количество споров о занижении стоимости предмета залога значительно сократится.


добавлен: 2018-02-07 14:52:31
просмотров: 545

 

 

 

 

Наши арбитры
Режим работы
Режим работы секретариата: Пн,Вт,Ср,Чт,Пт     8.30 - 17.30

Прием исковых заявлений:
Пн,Вт,Ср,Чт     9.00 - 17.00
Пятница          9.00 - 15.00
Видео

Наши партнеры